Omstartslån: samle all gjeld i ett lån med pant i bolig

Et omstartslån er et refinansieringslån som samler all gjelden din – både dyr usikret gjeld og ofte det eksisterende boliglånet – i ett nytt lån med pant i boligen. Målet er å erstatte flere dyre lån med ett lån til lavere samlet rente, slik at månedskostnaden faller og du får en ny start med oversikt.

Tanken bak er enkel. Usikret gjeld som forbrukslån og kredittkort har normalt langt høyere rente enn et lån med sikkerhet i bolig, fordi banken ikke har noe pant å holde seg til hvis lånet ikke blir betalt. Når du flytter den dyre gjelden over i et lån med pant i boligen, faller renten på den delen kraftig. Samler du i tillegg flere lån i ett, går du fra mange terminer og forfall til én – noe som både senker den samlede kostnaden og gjør økonomien lettere å styre.

Et omstartslån er altså ikke en egen, lovregulert låneform med faste vilkår. Det er et innarbeidet navn på en bestemt type refinansiering: en som er innrettet mot å rydde opp i en fastlåst gjeldssituasjon ved å bruke verdiene i boligen som sikkerhet. Selve gjelden forsvinner ikke – du skylder fortsatt det samme – men den blir billigere å betjene og samlet på ett sted.

Forskjellen ligger først og fremst i hvor anstrengt situasjonen er. Vanlig refinansiering retter seg mot folk med ryddig økonomi som vil ha bedre vilkår; et omstartslån retter seg mot mer fastlåste situasjoner der gjelden har vokst seg dyr og uoversiktlig, gjerne med svekket kredittverdighet i bildet.

Mekanisk er grepet beslektet med å samle smålån og kredittkort i boliglånet: du flytter dyr usikret gjeld inn under pantet i boligen for å få ned renten. Forskjellen er hvem det er ment for, og hvordan det prises:

• Vanlig refinansiering forutsetter som regel en kurant økonomi uten anmerkninger, og prises som et ordinært boliglån. Mange ordinære banker konkurrerer om kunden.
• Et omstartslån er innrettet mot situasjoner med høyere risiko – stor eller dyr gjeld, høy gjeldsgrad, noen ganger en betalingsanmerkning. Her er det ofte spesialiserte långivere som vurderer søknaden, og som priser den høyere risikoen med en høyere rente enn et vanlig boliglån.
• Sikkerheten er avgjørende. Fordi risikoen er høyere, kreves det normalt et reelt pant med god margin – altså at boligen er verdt nok til å dekke lånet med rom å gå på. Uten den sikkerheten er det lite som skiller søknaden fra et lån uten pant, som banken da vegrer seg for.

Med andre ord: prinsippet er det samme som ved annen refinansiering, men omstartslånet brukes der den ordinære veien er stengt, og prisen for å åpne den er en høyere rente. Det er nettopp derfor det er så viktig å regne på totalen.

To ting veier tyngst: nok sikkerhet i boligen og tilstrekkelig betjeningsevne. Banken må kunne ta pant i en bolig som er verdt nok til å dekke lånet innenfor en forsvarlig belåningsgrad, og økonomien din må tåle den nye terminen – også om renten skulle stige.

Det første handler om sikkerhet. Et omstartslån er et lån med pant, og pantet er hele grunnen til at banken kan tilby en lavere rente på gjeld som ellers ville vært dyr. Da må boligen ha en verdi som dekker lånet med margin. Har du betalt mye ned på boliglånet, eller har boligen steget i verdi, øker rommet for å samle mer gjeld inn under pantet. Er belåningsgraden allerede høy, er det tilsvarende mindre plass – og da kan et omstartslån som dekker all gjelden være vanskelig eller umulig å få.

Det andre handler om betjeningsevne – bankens vurdering av om økonomien din tåler lånet, også ved en renteøkning. Selv med god sikkerhet vil banken se på inntekt, faste utgifter og øvrig gjeld. Poenget med et omstartslån er nettopp at den samlede terminen skal bli lavere og mer overkommelig enn summen av de gamle lånene; klarer du ikke den nye terminen heller, løser ikke lånet det underliggende problemet.

Vil du sette tall på din egen situasjon – hva en samlet gjeld koster i dag mot hva ett lån med pant ville kostet – kan du regne på det i refinansieringskalkulatoren. Møter du begreper underveis du vil ha forklart, finner du dem i ordboken.

Med en betalingsanmerkning er det vanskeligere å få et omstartslån, men ikke nødvendigvis utelukket – og det er nettopp her pant i bolig kan utgjøre forskjellen. En betalingsanmerkning svekker kredittverdigheten og gjør at de fleste ordinære banker sier nei, men en långiver som får pant i boligen din har en sikkerhet å falle tilbake på.

Mekanismen er den samme som ellers: pantet reduserer bankens risiko. Et lån uten sikkerhet til en søker med anmerkning er svært vanskelig å få, fordi banken da står helt uten dekning hvis lånet misligholdes. Et lån med pant i en bolig som er verdt nok, er en annen sak – der kan en spesialisert långiver vurdere søknaden selv om kredittverdigheten er svekket. Prisen blir normalt høyere enn for et ordinært boliglån, fordi den gjenværende risikoen prises inn i renten.

Forutsetningene er fortsatt de samme to: tilstrekkelig sikkerhet i boligen og en betjeningsevne som tåler det nye lånet. Selve anmerkningen slettes dessuten når det underliggende kravet er gjort opp – og en del søker nettopp et omstartslån for å gjøre opp den gjelden som ligger bak anmerkningen. Hva som konkret gjelder når du har en anmerkning, og hvordan du går fram, er temaet i Refinansiere boliglån med betalingsanmerkning. Banken ser samtidig hele den usikrede gjelden din gjennom Gjeldsregisteret, så det er lurt å skaffe deg den samme oversikten før du søker.

Nei – NAV gir ikke omstartslån. Slike lån gis av banker og spesialiserte långivere, ikke av det offentlige. Men NAV og kommunen tilbyr noe annet som er verdt mye når gjelden har låst seg: gratis økonomisk rådgivning og gjeldsrådgivning, som alle kommuner er lovpålagt å ha.

Det er lett å blande sammen rollene her, så her er skillet:

• Omstartslån gis av banker og långivere mot pant i bolig. Dette er et kommersielt lån du tar opp og betaler renter på.
• Gratis gjeldsrådgivning får du hos NAV eller kommunen. Rådgiveren hjelper deg å få oversikt, sette opp et budsjett, prioritere gjeld og forhandle med dem du skylder penger. Tjenesten er gratis og lovpålagt. Det finnes også en egen økonomirådstelefon i NAV.
• Startlån gis av kommunen, ikke av staten direkte. Det er først og fremst en ordning for å hjelpe folk som ikke får lån i vanlig bank inn på boligmarkedet, men kommunen kan i noen tilfeller bruke startlån til å refinansiere dyr gjeld for en husstand som ellers står i fare for å miste boligen ved tvangssalg. Vilkårene avgjøres av kommunen i hvert enkelt tilfelle.
• Gjeldsordning er noe helt annet og er lovregulert. Det er en avtale mellom deg og dem du skylder penger, som du søker om hos namsmannen der du bor. En gjeldsordning er ment for dem som er varig ute av stand til å betjene gjelden sin, varer normalt rundt fem år, og det er ikke vanlig å få den mer enn én gang. Dette er ikke et lån, men en ordning for å bli kvitt gjeld du ikke klarer å betale.

Med andre ord: det offentlige låner deg ikke ut av en dyr gjeldssituasjon med et omstartslån, men det kan hjelpe deg å finne riktig vei ut – og noen ganger, gjennom kommunens startlån eller en gjeldsordning, finnes det andre verktøy enn et kommersielt lån.

Hva er et omstartslån?

Et omstartslån er et refinansieringslån som samler all gjelden din – både dyr usikret gjeld som forbrukslån og kredittkort, og ofte det eksisterende boliglånet – i ett nytt lån med pant i boligen. Målet er å erstatte flere dyre lån med ett lån til lavere samlet rente, slik at den månedlige kostnaden faller og du får oversikt og en ny start. Det forutsetter at du har nok verdier i boligen til at lånet kan sikres med pant der.

Kan jeg få omstartslån med betalingsanmerkning?

Det er vanskeligere, men ikke utelukket. En betalingsanmerkning svekker kredittverdigheten og gjør at vanlige banker som regel sier nei. Noen spesialiserte långivere vurderer likevel søknader med anmerkning fordi lånet sikres med pant i boligen – pantet reduserer bankens risiko. Forutsetningen er at du har tilstrekkelig sikkerhet i boligen og en betjeningsevne som tåler det nye lånet. Prisen blir normalt høyere enn for et ordinært boliglån, fordi banken priser den høyere risikoen.

Gir NAV omstartslån?

Nei. NAV gir ikke omstartslån – slike lån gis av banker og spesialiserte långivere. Det NAV og kommunen tilbyr, er gratis økonomisk rådgivning og gjeldsrådgivning, som alle kommuner er lovpålagt å ha. Kommunen kan dessuten gi startlån, som i noen tilfeller brukes til å refinansiere dyr gjeld for husstander som ellers står i fare for å miste boligen. Står du fast, er gratis gjeldsrådgivning et naturlig første steg før du tar opp et dyrt lån.

Hva kreves for å få et omstartslån?

To ting veier tyngst: nok sikkerhet i boligen og tilstrekkelig betjeningsevne. Banken må ha pant i en bolig som er verdt nok til å dekke lånet innenfor en forsvarlig belåningsgrad, og økonomien din må tåle den nye terminen, også ved en renteøkning. Har du betalingsanmerkning eller høy gjeldsgrad, blir terskelen høyere, men pant i bolig kan likevel gjøre det mulig der et lån uten sikkerhet ikke er det.

Er omstartslån en god idé?

Det kommer an på situasjonen. Et omstartslån kan være fornuftig når det erstatter flere dyre lån med ett rimeligere, gir oversikt og en månedskostnad du faktisk klarer. Men det flytter usikret gjeld over på boligen, og en lengre løpetid kan gjøre at totalkostnaden over tid blir høyere selv om terminen faller. Derfor bør du regne på totalen, ikke bare månedsbeløpet – og ta imot gratis gjeldsrådgivning fra kommunen før du binder boligen til mer gjeld.

Det viktigste å ta med seg om omstartslån:

• Det er refinansiering for fastlåste situasjoner. Et omstartslån samler all gjelden din – også den dyre, usikrede – i ett lån med pant i boligen, for å senke den samlede månedskostnaden og gi en ny start.
• Pantet er nøkkelen. Det er sikkerheten i boligen som gjør at dyr gjeld kan samles til en lavere rente. Uten nok verdier i boligen er det vanskelig å få, og et omstartslån uten sikkerhet finnes i praksis ikke.
• Med betalingsanmerkning er det vanskeligere, men mulig. Spesialiserte långivere kan vurdere søknaden fordi pantet reduserer risikoen, men prisen blir høyere enn for et ordinært boliglån.
• NAV gir ikke omstartslån. Bankene gir lånet; NAV og kommunen gir gratis gjeldsrådgivning, kommunen kan gi startlån, og en gjeldsordning hos namsmannen er en egen, lovregulert ordning.
• Regn på totalen, og be om gratis hjelp først. En lavere termin kan skjule en høyere totalkostnad over tid. Ta imot gratis gjeldsrådgivning fra kommunen før du binder boligen til mer gjeld.