Gjeldsgrad: 5-gangen-regelen som avgjør hvor mye du kan låne

Gjeldsgrad er forholdet mellom hvor mye du skylder og hvor mye du tjener: samlet gjeld delt på brutto årsinntekt. Har du 3 millioner kroner i samlet gjeld og tjener 600 000 kroner i året, er gjeldsgraden 5,0 – gjelden er fem ganger inntekten.

Tallet brukes av banken som en grov, men effektiv sil. Der belåningsgraden sier noe om hvor godt lånet er sikret i boligen, sier gjeldsgraden noe om hvor stor gjeldsbyrde inntekten din faktisk bærer. En høy belåningsgrad kan forsvares hvis inntekten er solid; en høy gjeldsgrad er vanskeligere å komme utenom, fordi den treffer selve forholdet mellom gjeld og inntekt.

Begrepet stammer fra utlånsforskriften, som regulerer hvordan bankene får låne ut penger med pant i bolig. Det er derfor ikke bankens egen valgfrie tommelfingerregel, men en grense fastsatt i forskrift.

Kjernen i regelen er kort. Etter utlånsforskriften § 6 skal finansforetaket ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt. Det er dette taket – gjeldsgrad 5 – som er «5-gangen-regelen».

Hva som teller som gjeld. Med samlet gjeld menes all gjelden din, ikke bare det nye boliglånet:

• Boliglån og annen gjeld med pant i bolig
• Billån og annen gjeld med pant
• Studielån i Lånekassen
• Forbrukslån og andre lån uten sikkerhet
• Kredittkortgjeld

Det er hele bildet som teller. Nettopp derfor trekker dyr, usikret gjeld som forbrukslån og trukket kredittkort gjeldsgraden opp og spiser av rommet du har til å låne til bolig. Banken henter mye av dette fra Gjeldsregisteret når du søker, så den ser den samlede usikrede gjelden din uansett hva du selv oppgir.

Hva som teller som inntekt. Med årsinntekt menes personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Det er altså brutto inntekt – før skatt – banken deler gjelden på, ikke det du sitter igjen med. Skattefri inntekt kan tas med, men bare hvis den er dokumenterbar og stabil over tid.

Regnestykket er enkelt: legg sammen all gjelden din, og del på brutto årsinntekt. Har du medlåntaker, ser banken normalt på husstandens samlede gjeld mot samlet inntekt.

Poenget tabellen viser, er hvor mye inntekten og den øvrige gjelden avgjør. Samme gjeld gir ulik gjeldsgrad avhengig av inntekt, og et lite påslag i gjeld – for eksempel et forbrukslån – kan skyve deg fra innenfor til utenfor taket. Det er også derfor det å samle eller betale ned dyr smågjeld ofte er det som må til for å få plass til et boliglån.

Selv om gjeldsgraden er under 5, kan banken si nei. Grunnen er at gjeldsgrad og betjeningsevne er to separate krav som begge må være oppfylt.

Etter utlånsforskriften § 5 skal banken ikke gi lån hvis du ikke ville hatt tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld – og den skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent i den beregningen. Dette kalles ofte stresstesten.

Gjeldsgrad, belåningsgrad og betjeningsevne er altså tre siler på rad. Du må gjennom alle tre, ikke bare én.

For et boliglån kommer gjeldsgraden i tillegg til reglene om belåningsgrad og avdrag. Etter utlånsforskriften § 7 skal et nedbetalingslån med pant i bolig ved innvilgelse ikke overstige 90 prosent av boligens verdi – du må normalt ha minst 10 prosent egenkapital. For en rammekreditt uten avdragsplikt er grensen strengere, 60 prosent.

Overstiger boliglånet 60 prosent av verdien, stiller forskriften også et avdragskrav: banken skal kreve en årlig nedbetaling som minst tilsvarer det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og avdraget på et annuitetslån med 30 års løpetid.

De tre kravene henger sammen slik: belåningsgraden begrenser lånet mot boligens verdi, gjeldsgraden begrenser samlet gjeld mot inntekten din, og betjeningsevnen sjekker at du tåler en renteøkning. Egenkapital hjelper på belåningsgraden, men fjerner ikke et gjeldsgradsproblem – har du for mye annen gjeld i forhold til inntekten, hjelper det ikke alene at du stiller mye egenkapital.

To ting gjør at gjeldsgrad-taket ikke er fullt så absolutt som det kan virke: unntaket for refinansiering, og bankens fleksibilitetskvote.

Refinansiering av eksisterende boliglån. Etter utlånsforskriften § 10 kan et eksisterende boliglån refinansieres selv om det nye lånet ikke oppfyller alle kravene – forutsatt at lånet ikke blir større enn det opprinnelige, sikres i samme bolig med lik eller lavere belåningsgrad, ikke får lengre løpetid, og beholder minst like stramt avdrag. Det er derfor det ofte er mulig å flytte eller reforhandle boliglånet selv om gjeldsgraden i dag ville vært for høy for et helt nytt lån. Skal du derimot utvide lånet – for eksempel for å samle dyr gjeld – vurderes det mot de vanlige kravene.

Fleksibilitetskvoten. Etter utlånsforskriften § 12 kan banken innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene – inkludert 5-gangen-regelen – for inntil 10 prosent av verdien av boliglånene den innvilger hvert kvartal. For lån med pant i bolig i Oslo er kvoten inntil 8 prosent, eller inntil 15 millioner kroner. Kvoten er en begrenset ventil, ikke en rettighet: den forklarer hvorfor noen som er litt over grensen likevel får lån, men banken må prioritere innenfor en stram ramme.

Søker du på gjeldsgrad, dukker «gjeldsgrad 1» og «gjeldsgrad 2» ofte opp. Det er verdt å vite at dette er noe helt annet enn boliglånsregelen.

Gjeldsgrad 1 og 2 er nøkkeltall fra bedriftsøkonomi og regnskapsanalyse. De måler et selskaps gjeld opp mot egenkapitalen – kort sagt hvor mye av virksomheten som er finansiert med lån kontra egne midler – og brukes til å vurdere en bedrifts soliditet. De har ingenting med privatpersoners boliglån å gjøre, finnes ikke i utlånsforskriften, og sier ingenting om hvor mye du kan låne til bolig.

For deg som privatperson som skal låne eller refinansiere, er det bare den ene regelen som gjelder: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Blander du inn «gjeldsgrad 1 og 2», leter du i feil fagfelt.

Er gjeldsgraden over taket, er det to ting som flytter den: mindre gjeld, eller mer dokumenterbar inntekt. I praksis er det gjelden de fleste kan gjøre noe med.

• Betal ned eller samle dyr usikret gjeld. Forbrukslån og kredittkort teller fullt med i gjeldsgraden, ofte til høy rente. Å betale dem ned eller samle dem reduserer både gjeldsgraden og rentekostnaden. Har du sikkerhet i bolig, kan nettopp en refinansiering være veien.
• Rydd opp i ubrukt kreditt. Selv kredittkort du ikke bruker, kan telle med i bildet banken ser. Å si opp kreditt du ikke trenger, kan rydde plass før du søker.
• Vent til inntekten er dokumenterbar. Fordi banken bruker brutto inntekt, kan en varig lønnsøkning eller fast stilling som kan dokumenteres, senke gjeldsgraden – men midlertidige eller udokumenterte inntekter teller ikke.
• Medlåntaker eller kausjonist. En medlåntaker med god økonomi kan styrke det samlede bildet, men innebærer en reell forpliktelse for den andre. Dette er drøftet nærmere i Refinansiere boliglån uten egenkapital.

Ingen av disse er en garanti – banken gjør alltid en helhetsvurdering – men de treffer de faktorene regelverket faktisk måler.

Hva er maks gjeldsgrad for boliglån i Norge?

Etter utlånsforskriften § 6 skal ikke banken gi lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt. Gjeldsgraden – samlet gjeld delt på inntekt – kan altså i utgangspunktet ikke være høyere enn 5. Kravet gjelder ved innvilgelse av nytt lån eller økning av eksisterende, og banken vurderer det sammen med belåningsgrad og betjeningsevne.

Hva menes med årsinntekt i gjeldsgrad-beregningen?

Med årsinntekt menes personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag – altså brutto inntekt før skatt. Skattefri inntekt kan tas med bare hvis den er dokumenterbar og stabil over tid. Det er denne inntekten, ikke det du sitter igjen med etter skatt, banken deler gjelden din på.

Teller studielån, billån og kredittkort med i gjeldsgraden?

Ja. «Samlet gjeld» i utlånsforskriften omfatter all gjelden din – boliglånet, billån, studielån i Lånekassen, forbrukslån og kredittkortgjeld. Det er derfor dyr, usikret gjeld som forbrukslån og trukket kredittkort trekker gjeldsgraden opp, og en av grunnene til at mange sitter fast: den usikrede gjelden spiser av rommet du har til å låne til bolig.

Finnes det «gjeldsgrad 1» og «gjeldsgrad 2» for boliglån?

Nei. «Gjeldsgrad 1» og «gjeldsgrad 2» er nøkkeltall fra bedriftsøkonomi og regnskapsanalyse som måler et selskaps gjeld mot egenkapital, ikke privatpersoners boliglån. De finnes ikke i utlånsforskriften og har ingenting med hvor mye du kan låne til bolig å gjøre. For boliglån er det den ene regelen som gjelder: samlet gjeld ikke over fem ganger inntekten.

Hva er stresstesten på 3 prosentpoeng og 7 prosent?

I tillegg til gjeldsgraden må banken sjekke betjeningsevnen din. Etter utlånsforskriften § 5 skal den ikke gi lån hvis du ikke ville hatt nok igjen til normale utgifter ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld – og den skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent i den beregningen. Du må altså tåle et klart høyere rentenivå enn dagens for å få lånet.

Kan banken gi meg boliglån selv om jeg er over gjeldsgrad-grensen?

Ja, innenfor fleksibilitetskvoten. Etter utlånsforskriften § 12 kan banken innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene – inkludert 5-gangen-regelen – for inntil 10 prosent av verdien av boliglånene den innvilger hvert kvartal, og inntil 8 prosent (eller 15 millioner kroner) for lån med pant i bolig i Oslo. Kvoten er begrenset, så den brukes ikke på alle som er litt over.

Gjelder gjeldsgrad-taket ved refinansiering av boliglån?

Ikke fullt ut. Utlånsforskriften § 10 åpner for at et eksisterende boliglån kan refinansieres selv om det nye lånet ikke oppfyller alle kravene, så lenge lånet ikke blir større enn det opprinnelige, sikres i samme bolig med lik eller lavere belåningsgrad, ikke får lengre løpetid og beholder minst like stramt avdrag. Derfor er det ofte mulig å flytte eller reforhandle boliglånet selv om gjeldsgraden i dag ville vært for høy for et helt nytt lån.

Det viktigste å ta med seg om gjeldsgrad:

• Gjeldsgrad = samlet gjeld delt på brutto årsinntekt. Taket er 5 – gjelden kan ikke overstige fem ganger inntekten, jf. utlånsforskriften § 6.
• All gjeld teller med: boliglån, billån, studielån, forbrukslån og kredittkort. Dyr usikret gjeld trekker gjeldsgraden opp.
• Inntekten er brutto, før skatt – ikke det du sitter igjen med. Skattefri inntekt teller bare hvis den er dokumenterbar og stabil.
• Tre krav må holde samtidig: gjeldsgrad, belåningsgrad (maks 90 prosent) og betjeningsevne (stresstest på 3 prosentpoeng / minst 7 prosent).
• Unntak finnes: refinansiering innenfor samme pant (§ 10) og bankens fleksibilitetskvote (§ 12) gjør at taket ikke er helt absolutt.
• «Gjeldsgrad 1 og 2» er et bedriftsbegrep – det har ingenting med boliglånet ditt å gjøre.

Er gjeldsgraden for høy, er det som regel den dyre usikrede gjelden som må ned først. Vil du regne på hvordan det slår ut, kan du bruke refinansieringskalkulatoren.