Egenkapital på boliglån: hvor mye trenger du egentlig?

Hovedregelen er at et nedbetalingslån med pant i bolig ikke kan overstige 90 prosent av en forsvarlig verdivurdering av boligen. I praksis betyr det at du normalt må stille minst 10 prosent av kjøpesummen i egenkapital selv. Dette følger av utlånsforskriften, som regulerer finansforetakenes utlånspraksis.

Egenkapitalkravet står ikke alene. Utlånsforskriften setter tre rammer som må være oppfylt samtidig:

• Belåningsgrad. Et nedbetalingslån kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. For en rammekreditt (fleksilån med pant i bolig) er grensen lavere – lånet skal ikke overstige 60 prosent av verdien.
• Gjeldsgrad. Kundens samlede gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her teller all gjeld med – boliglån så vel som usikret gjeld som forbrukslån og kredittkort.
• Betjeningsevne. Banken skal vurdere om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng på samlet gjeld, og skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent. Tåler ikke økonomien dette, skal lånet ikke innvilges.

Det er altså ikke nok å ha egenkapitalen på plass hvis inntekten ikke bærer lånet, eller hvis samlet gjeld blir for høy. Du kan lese mer om hvert av kravene i utlånsforskriften hos Finanstilsynet.

Egenkapital er den delen av boligkjøpet du dekker uten lån med pant i selve boligen. Banken vil se at pengene er reelle og dokumenterbare. Flere kilder teller:

• Oppsparte midler. Penger du har spart på vanlig sparekonto eller i fond, så lenge de er tilgjengelige til kjøpet.
• BSU – Boligsparing for ungdom. Sparing på en BSU-konto regnes som egenkapital. Etter Skatteetatens regler kan du spare inntil 27 500 kroner i året, opptil 300 000 kroner samlet, og du får et skattefradrag på 10 prosent av årets innskudd til og med året du fyller 33. For mange yngre kjøpere er BSU den viktigste byggeklossen i egenkapitalen.
• Salg av tidligere bolig. Har du allerede eid bolig, er nettoutbyttet etter at det gamle lånet er innfridd egenkapital inn i det neste kjøpet.
• Forskudd på arv eller pengegave. Et dokumenterbart forskudd på arv eller en pengegave, typisk fra foreldre, kan brukes som egenkapital. Banken vil normalt be om dokumentasjon på at det er en gave og ikke et lån som skal betales tilbake.
• Verdiøkning på bolig du eier. Eier du allerede bolig som har steget i verdi, har den oppsparte differansen mellom boligens verdi og restgjelden blitt egenkapital du kan bruke.

Det avgjørende skillet går mot lån uten sikkerhet. Tar du opp et forbrukslån for å dekke «egenkapitalen», regnes det normalt ikke som reell egenkapital – det øker tvert imot den samlede gjelden din og teller med i gjeldsgraden på fem ganger inntekt. Trenger du flere begreper forklart, finner du dem i ordboken.

Når egenkapitalen mangler, bygger alle de praktiske veiene på samme prinsipp: noen andre, eller noe annet, må stille sikkerheten du selv ikke har. Det finnes i hovedsak tre veier, og hver har en reell bakside du bør forstå før du går videre.

• Realkausjon (kausjonist). En tredjeperson – typisk foreldre – stiller pant i sin egen bolig som tilleggssikkerhet for ditt lån. Du står fortsatt som låntaker, men kausjonisten hefter for et avtalt beløp hvis du ikke betaler. Baksiden er konkret: kausjonisten binder opp egenkapital i sin egen bolig, og kan i verste fall måtte dekke gjeld som ikke er deres. Realkausjon bør derfor avtales nøkternt og med full forståelse av ansvaret hos begge parter.
• Medlåntaker. En annen person går inn som fullverdig låntaker sammen med deg. Forskjellen fra kausjon er at en medlåntaker er solidarisk ansvarlig for hele lånet, ikke bare et avtalt beløp – og lånet teller med i medlåntakerens egen gjeldsgrad. Det kan løse egenkapitalproblemet, men knytter to økonomier tett sammen, noe som har betydning hvis forholdet eller livssituasjonen endrer seg.
• Bankens fleksibilitetskvote. Utlånsforskriften gir bankene en kvote til å innvilge lån som avviker fra ett eller flere av kravene. Utenfor Oslo kan inntil 10 prosent av innvilget lånevolum per kvartal avvike fra reglene; i Oslo kommune er kvoten 8 prosent. Kvoten gir banken rom for skjønn i enkeltsaker, men den er begrenset og ingen rettighet du kan kreve – den brukes der banken vurderer at betjeningsevnen ellers er solid.

Felles for alle tre er at de ikke fjerner risikoen ved et høyt lån – de flytter eller deler den. Dybden i disse alternativene, og hvordan du går frem, er tema i Refinansiere boliglån uten egenkapital.

Mer egenkapital gir lavere belåningsgrad, og lavere belåningsgrad gir normalt bedre rente. Sammenhengen er rett frem: jo større andel av boligens verdi du har lånt, desto mer risiko tar banken – og risiko prises inn i renten. Stiller du mye egenkapital, låner du en mindre andel, og banken har bedre sikkerhet hvis noe skulle gå galt.

Derfor kan to kunder i samme bank få ulik rente utelukkende fordi den ene har lavere belåningsgrad. Belåningsgraden er en av de viktigste prisdriverne banken har, ved siden av betjeningsevnen. Bankene opererer ofte med rentetrappetrinn knyttet til belåningsgrad: faller du under et bestemt nivå, kan du rykke ned i et lavere rentesjikt. Hva som ellers bestemmer renten – fra det generelle rentenivået til ditt eget kundeforhold – er forklart i temaguiden renter på boliglån.

Dette gjelder ikke bare ved kjøp. Også på et eksisterende lån er det belåningsgraden som styrer hvilket rentesjikt du havner i – og den endrer seg over tid.

Egenkapitalen er ikke statisk. Etter at lånet er tatt opp, vokser den på to måter: ved at du betaler ned på lånet, og ved at boligen stiger i verdi. Begge deler senker belåningsgraden, og en lavere belåningsgrad kan flytte deg til et bedre rentesjikt enn det du fikk da lånet ble innvilget.

Det er her egenkapital og refinansiering møtes. Har boligen steget i verdi eller har du betalt ned mye, kan belåningsgraden ha falt nok til at du kvalifiserer for bedre vilkår – men verdistigningen hjelper deg ikke før den er dokumentert. En fersk verdivurdering, gjerne en e-takst, er det som gjør en falt belåningsgrad om til faktisk lavere rente. Mekanismen og når det lønner seg å handle på den, er gjennomgått i Når lønner det seg å refinansiere boliglånet?.

Belåningsgraden styrer også avdragsplikten. Utlånsforskriften krever at banken ber om årlig nedbetaling når belåningsgraden er over 60 prosent. Det årlige avdraget skal minst tilsvare det laveste av 2,5 prosent av innvilget lån og det beløpet som gir lik nedbetaling over 30 år. Når egenkapitalen vokser og belåningsgraden faller under 60-prosentgrensen, åpner det for mer fleksibilitet i hvordan du betjener lånet. Vil du regne på hva en lavere belåningsgrad betyr for din egen økonomi, kan du teste tallene i kalkulatoren.

Hvor mye egenkapital må jeg ha for boliglån?

Hovedregelen i utlånsforskriften er at et nedbetalingslån med pant i bolig ikke kan overstige 90 prosent av en forsvarlig verdivurdering. I praksis betyr det at du normalt må stille minst 10 prosent av kjøpesummen i egenkapital selv. Kravet henger sammen med to andre regler: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten din, og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng – minst 7 prosent rente – i bankens vurdering av betjeningsevnen.

Hva regnes som egenkapital?

Egenkapital er den delen av boligkjøpet du dekker uten lån med pant i selve boligen. Det omfatter oppsparte midler, sparing på BSU-konto, penger fra salg av tidligere bolig, dokumenterbart forskudd på arv eller pengegave, og verdiøkning på bolig du allerede eier. Lån du tar opp uten sikkerhet for å dekke egenkapitalen regnes normalt ikke som reell egenkapital, fordi det øker den samlede gjelden din.

Kan jeg få boliglån uten egenkapital?

Det finnes veier når du mangler egenkapital, men de bygger alle på at noen andre eller noe annet stiller sikkerhet. De vanligste er realkausjon, der for eksempel foreldre stiller pant i sin egen bolig, og medlåntaker, der en annen person blir solidarisk ansvarlig for hele lånet. Bankene har dessuten en fleksibilitetskvote som lar dem innvilge en andel lån som avviker fra kravene. Hver av disse innebærer reell risiko som bør forstås før du går videre.

Hvordan påvirker egenkapital renten?

Mer egenkapital gir lavere belåningsgrad – en mindre andel av boligens verdi er lånt – og lavere belåningsgrad betyr mindre risiko for banken. Lavere risiko gir normalt bedre rentevilkår. Derfor kan to kunder i samme bank få ulik rente utelukkende fordi den ene har mer egenkapital og dermed lavere belåningsgrad.

Teller BSU som egenkapital?

Ja. Oppsparte midler på en BSU-konto (Boligsparing for ungdom) regnes som egenkapital ved boligkjøp. Etter Skatteetatens regler kan du spare inntil 27 500 kroner i året, opptil 300 000 kroner samlet, og du får et skattefradrag på 10 prosent av årets innskudd til og med året du fyller 33. BSU er en av de vanligste måtene yngre kjøpere bygger egenkapital på.

Stemmer det at egenkapitalkravet er 15 prosent?

Det var tidligere et utbredt tall, men hovedregelen i den gjeldende utlånsforskriften er at lånet ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi – altså et krav om minst 10 prosent egenkapital. Sjekk alltid den gjeldende forskriftsteksten hos Lovdata eller Finanstilsynet, siden satsene er blitt endret over tid.

Det viktigste å ta med seg om egenkapital på boliglån:

• Hovedregelen er minst 10 prosent egenkapital, fordi lånet ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi etter utlånsforskriften. Tallet «15 prosent» er utdatert.
• Egenkapitalkravet står ikke alene. Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger inntekten, og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (minst 7 prosent rente) i betjeningsvurderingen.
• Mye teller som egenkapital: oppsparte midler, BSU, salg av tidligere bolig, dokumentert forskudd på arv eller gave, og verdiøkning på bolig du eier. Usikret lån til egenkapital gjør det normalt ikke.
• Har du lite, finnes realkausjon, medlåntaker og bankens fleksibilitetskvote – men alle innebærer reell risiko eller ansvar for andre.
• Egenkapitalen styrer renten via belåningsgraden, og vokser når du betaler ned eller boligen stiger i verdi. Da kan du refinansiere til bedre vilkår – forutsatt at verdistigningen er dokumentert.