Fastrente eller flytende rente på boliglån?

Kort sagt: fast rente passer best for deg som trenger en forutsigbar termin og har stram margin, mens flytende rente passer best for deg som vil beholde friheten til å refinansiere og tåler at kostnaden svinger. Bruk denne oversikten som en rask pekepinn før du leser videre:

• Fast rente kan passe deg som har lite slingringsmonn i budsjettet, som ikke planlegger å flytte lånet i bindingsperioden, og som verdsetter ro rundt økonomien høyere enn muligheten for å vinne på et rentefall.
• Flytende rente kan passe deg som vil kunne bytte bank eller refinansiere når som helst, som har en buffer til å håndtere at terminen øker, og som er komfortabel med at kostnaden følger markedet.
• En delt løsning – en fast og en flytende del – kan passe deg som vil sikre en grunnkostnad, men samtidig beholde fleksibilitet på en del av lånet.

Dette er en pekepinn, ikke en fasit. Vil du sammenligne hva fast og flytende faktisk koster hos ulike banker akkurat nå, finner du oppdaterte tilbud i en rentekalkulator og hos den uavhengige prisportalen Finansportalen. Begrepene som dukker opp underveis er forklart i ordboken.

Flytende rente endrer seg over tid. Banken kan justere den i takt med markedsforholdene, og terminbeløpet ditt kan derfor variere gjennom låneperioden. Det generelle nivået tar utgangspunkt i Norges Banks styringsrente, som påvirker hva det koster bankene å finansiere utlånene sine. Du er normalt ikke bundet, og kan refinansiere eller bytte bank uten en bindingskostnad.

Fordelen er fleksibilitet, og at du følger markedet ned når rentene faller. Ulempen er at du også følger med opp, og at budsjettet ditt må tåle at kostnaden øker.

Med fast rente avtaler du et bestemt rentenivå for en bindingsperiode – i det norske markedet tilbys fastrenteperioder vanligvis i lengder som tre, fem eller ti år. Terminbeløpet er da kjent og likt gjennom hele perioden, uavhengig av hva markedet gjør.

Fordelen er forutsigbarhet: du vet nøyaktig hva lånet koster. Betjeningsevnen er enklere å planlegge rundt. Ulempen er at du er bundet, at fleksibiliteten til å bytte bank reduseres, og at du ikke får glede av et eventuelt rentefall i bindingsperioden.

Overkurs er en kostnad du betaler hvis du går ut av en fastrenteavtale før tiden mens markedsrenten har falt under fastrenten din; underkurs er det motsatte og kan gå i din favør. Det viktigste å forstå med fastrente er altså bindingen. Vil du ut av avtalen før perioden er over – for eksempel for å refinansiere – beregner banken en over- eller underkurs. Den bygger på forskjellen mellom din avtalte fastrente og markedsrenten for den gjenværende delen av bindingsperioden, målt mot restgjelden.

Ligger markedsrenten lavere enn fastrenten din, betaler du overkurs – banken kompenseres for renteinntekten den taper, og kostnaden kan bli betydelig på et stort lån med lang gjenværende binding. Ligger markedsrenten høyere, kan det slå ut som underkurs i din favør.

Poenget er ikke at fastrentelån ikke kan refinansieres – det er at regnestykket i Slik regner du ut hva refinansiering koster må inkludere denne kompensasjonen. Les vilkårene nøye og be banken regne ut hva et brudd vil koste, før du binder deg.

Fastrente passer best for den som vil ha en termin som ikke endrer seg. Konkret verdsetter denne personen forutsigbarhet høyt, har lite margin i økonomien til å tåle økte kostnader, og planlegger ikke å flytte lånet i bindingsperioden.

Flytende rente passer ofte bedre for den som vil beholde fleksibiliteten til å refinansiere, og som har budsjett til å håndtere at kostnaden kan svinge. Noen deler lånet i en fast og en flytende del for å få litt av begge deler. Et beslektet grep for å lette på den månedlige kostnaden er avdragsfrihet, men det reduserer ikke selve renten og øker den samlede rentekostnaden over tid – det er et annet verktøy enn rentevalget. Det finnes ikke ett riktig svar – det avhenger av din situasjon, og er en av vurderingene i Når lønner det seg å refinansiere boliglånet?.

Velg fast rente hvis du trenger forutsigbare kostnader, har stram margin, og ikke planlegger å flytte lånet i bindingsperioden – men gå inn i det med klart svar fra banken på hva et brudd vil koste.

Velg flytende rente hvis du vil beholde muligheten til å refinansiere fritt og har budsjett til å tåle at terminen svinger.

Verken det ene eller det andre er «riktig» generelt. Forskjellen som faktisk betyr noe, er bindingen og kostnaden ved å bryte den – ikke rentetallet alene.